导读：4月深圳客迅速退潮，东莞楼市遭遇大幅降温。据东莞中原研究部监测数据显示，4月住宅成交中，东莞七大片区有5个出现下滑，且幅度较大，约为30%~50%。其中，下滑幅度最大的为大石龙片区(56%)。而东北片区此前一直表现较弱，却在4月有多个项目集中签约，成交量上升明显。业内人士预计，5月东莞住宅市场受客户谨慎观望影响，市场成交仍将乏力。
4月深圳客迅速退潮，东莞楼市遭遇大幅降温。据东莞中原研究部监测数据显示，4月住宅成交中，东莞七大片区有5个出现下滑，且幅度较大，约为30%~50%。其中，下滑幅度最大的为大石龙片区(56%)。而东北片区此前一直表现较弱，却在4月有多个项目集中签约，成交量上升明显。业内人士预计，5月东莞住宅市场受客户谨慎观望影响，市场成交仍将乏力。
区域
多片区成交量环比大幅下降
据东莞中原研究部监测数据显示，4月东莞临深片区供应明显放量，主要包括汇景城市中心、春晖国际城、名流印象花园、锦龙湾畔、恒大绿洲等10个项目，共供应17.05万平方米，环比3月大幅增长97%，供应比重从11%迅速上升至27%，再次成为楼市供应主力。其次，滨海片区由于对深圳客的吸引力也比较强，成为当前最主要的供应辅助区域，4月该片区主要有佳兆业御龙山、紫薇银座、碧桂园智慧家、连升豪庭和南部湾万科城共5个项目，供应14.86万平方米，占全市比重为24%。而东北片区长期以来供应较少，4月刚好有盛和雅颂花园、米兰公馆、荟翠连城等集中入市，撑起片区总体供应量。
然而，成交方面各片区则普遍下滑。监测数据显示，4月东莞七大片区住宅成交分别为松湖片区23.11万平方米、滨海15.27万平方米、东北12.19万平方米、水乡10.80万平方米、临深10.59万平方米、大石龙8.24万平方米和中心城区8.14万平方米，大部分片区成交普遍下跌3~5成。
“除了松湖片区和东北片区上升外，其余片区的成交都是下滑的。”业内人士表示，其中，松湖片区环比上升近40%，东北片区上升近32%；滨海片区、水乡片区、临深片区、大石龙片区、中心城区则分别约下降38%、30%、31%、56%及45%。
东莞中原研究部工作人员认为，4月松湖片区主要是受松湖碧桂园大体量成交，才拉动总成交量环比大增。实际上，4月松山湖楼市也同样出现明显降温，很多项目无论来访量还是成交量均跌了3~5成。另外，东北片区成交量之所以环比大增，是因为此前东北片区供应一直较少，却在4月出现较多项目集中签约，造成成交量增幅明显。
另外，从环比降幅看，相比其他片区，临深片区成交降幅相对较小，反映深圳客在莞置业仍首选临深。而偏远的区域由于交通便利性较差和城市规划落后，一方面自住不切实际，另一方面投资升值潜力也比较有限。因此市场降温后，深圳客明显大量撤离这些区域。
产品
刚需比例下滑改善型产品发力
据东莞中原研究部监测数据统计显示，4月东莞住宅分别有保利中惠悦城、汇景城市中心、名流印象花园、锦龙湾畔花园、宏远康城假日等23个项目供应刚需3283套，占全市的比重为59%，环比3月下滑了4个百分点，刚需供应萎缩明显。
业内人士透露，受多项政策利好影响，春节后改善型产品供应持续发力，4月又有佳兆业御龙山、达鑫江滨新城、汇景城市中心、米兰公馆等16个项目共供应1651套，占全市比重为30%，环比上月增加4个百分点。
成交方面，尽管刚需仍为市场成交主力，但刚需释放势头却持续萎缩，而改善型需求明显抬头。监测数据显示：4月东莞刚需户型(70~120平方米)成交4229套，占全市比重为54%，而改善型需求占全市比重为23%，环比3月增长5个百分点。
对此，东莞中原市场研究部工作人员认为，4月市场观望氛围较浓，尤其是刚需客因房价高企放缓入市步伐。改善型客户也在观望，但由于当前二套房首付比例低、房贷利率低等政策利好，市场供应放量仍会刺激一部分购买力较强的改善型需求加速入市。
另外，从4月下旬的楼市营销活动来看，实现样板房开放或启动认筹登记的项目比较多，其中部分项目预计将在5月推货入市，还有不少在售项目在积极蓄客待发，5月新增供应量有望继续增大。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，预计5月推新的还有班芙春天、G1蜂汇、恒大绿洲、祥利上城四期、新世纪颐龙湾四期等多个项目，但大部分预计集中在5月中下旬入市。从产品结构看，刚需产品的主力地位有所削弱，改善型产品和公寓供应增多。
后市
5月供应增加
但成交仍将乏力
今年五一东莞楼市表现平淡，大部分项目认筹或认购情况一般，明显反映出当前客户观望情绪较重，高房价是抑制需求释放的重要因素。业内人士表示，尽管5月新增供应有所增大，但若没有价格优惠或利好新政刺激，预计短期内客户观望情绪仍较浓。一方面，房价高，本地刚需客受购买力不足制约，需求释放放缓；另一方面，深圳客无论投资或自住，都开始理性回归，入市变得谨慎。因此，预计5月东莞住宅市场受客户谨慎观望影响，市场成交仍将乏力。
从近周来访量看，深圳客在东莞置业的意愿还是比较强。但从4月底推货项目的销售情况和五一认购市场情况看，目前客户买房回归价值、理性，对价格更为敏感，特别是对一些房价高、偏远、落后的片区的抗性明显增大。再者，市场价格高位企稳，政策收紧预期加强。有“楼市风向标”作用的五一小长假，已基本为接下来楼市走势定调。随着供应加剧，市场逐步加快理性回归，市场供求本身决定加快价格回调，因此当前开发商应合理定价，先走为快。
楼市
